研发设计型企业
0755-28498637 18129847791
地址:深圳市罗湖区新安路2号好运来大厦1720室
电话:18129847791
微信号:yudewu88
邮件:kf@joyher.com
休闲旅游地产开发注意三个要点
来源:九合咨询作者:管理员发布时间:2009年11月23日
“旅游地产”概念的诞生
如果我们将房地产市场所指的“旅游地产”概念剥去旅游二字,其实就是郊区开发,亦或可以准确地说是“郊区大盘开发”。究其原因,这几年城市里的可开发用地急剧减少,可开发用地的成本急剧增加,于是,投资市场的目光转移到了郊外,尤其是土地价格低廉的远郊区。
在远郊区盖房子,可不象城里的房子那样好卖。因此远郊的房地产开发,按房地产市场学的原理来说,就要寻找“市场人群”对居住生活价值的共同认知度。
首要条件是资源
能影响“市场人群”共同认知度的首要条件是资源。到郊区去,到偏远的乡村去,到能陶冶情操、洗涤心灵的山水中去,成为城市人的时髦,所以城市人的生活中有了“自驾游”,有了“古镇怀旧”,有了不知疲倦的“驴友”一族。所以,房地产市场的概念匣子里,也就有了“旅游地产”这样的词汇。
其次是环境的个性和唯一性
能影响“市场人群”共同认知度的另一个条件,是环境的个性和唯一性。想去郊外的人有之,在穷乡僻壤能一洗劳尘的环境也比比皆是。但何以能使人们趋之若骛、流连忘返,则不易办到。说佛家道众占尽了中国山毓水秀之地,不算过分,我们的自然环境里,能天人合一的地方就这么几处。连皇家都是看了风水又投巨资,才能有颐和园 (论坛 新闻)、十三陵等再造的宝地,何况我们这些子孙们的选择,就更难了。所以,何处觅得有个性又具号召力的环境,营造“旅游地产”,确确实实是一大课题。
旅游地产的资金投向
而即便有了优质的地理环境,又有了“市场人群”的共识,要把他们链接起来,也还是有些艰难的事情要做。心灵的企盼不等于现实的生活,对现代人来说,汽车是要开的,热水澡是要洗的,美味佳肴是不可少的。如此,我们知道了要把“穷乡僻壤”与“市场人群”链接起来的首要条件,即是“投资”了。在旅游地产中,“投资”的目的不是要去改天换地,如此那样,可是大大的坏了好事。旅游地产的资金投入方向是,道路、水、暖、电等基础设施的建设。
基础设施的投资量决定了旅游地产项目的成败。旅游地产的市场三部曲:“旅游”——“地产”——“房产”,均需要这一投入的支撑,方能产生房地产的“利润”。房地产理论中的“区位决定论”的实质,就是基础设施的决定论,此理论是公理。
旅游地产需要跨越三关
旅游地产不是简单的房地产开发,在大自然环境里搞开发,需要跨越三关。即通常所说的“生态观、社会观、经营观”。
生态观容易理解,但不容易做到。旅游地产项目都是应着“景”去的,毁了那个“景”,投资商也不会干休。但留“景”容易养“景”难。生态学里有一重要原则,就是“生态平衡”原则。本来挺自然的景色环境,去一大拨人亦住亦玩,这之前还兴了土木,这自然的“景”自然不再是原汁原味的了。但总还是要有一个平衡的关系吧。房子盖多了,阻了山洪水道,那灾难是难免的。所以,中国的传统营造理念讲的是“相地立基”,房屋营造的关系,即是自然环境的关系,于是有了看风水的先生。
社会观容易做到,但多不为人所理解。社会观在政治术语里叫“营造和谐社会”。旅游地产项目之所在地,往往保有原生存了好几百年的社会群体和社会关系。对这些经社会生态的态度,决定了投资人的社会贡献。简单举个例子,对项目范围内农村居民的安置,有不同程度的办法。“合理拆迁,妥善安置”,但凡有思想觉悟的投资商都能做到。笔者在参与的项目中,遇到一位好投资商。之所以说其好,是因为他为农民考虑了更广泛的生存问题,除了给农民盖新房外,还定了两个很重要的原则,一个是“解决就业”,第二个是“解决就业再培训”。
经营观实际上是投资商的自家事,但因房地产市场的火爆和容易操作,于是旅游地产业也简单的卖房子了之。其实,这就是自九十年代中期开始旅游地产运营以来,近十年间几乎没有成功案例的结果。旅游地产不同于普通的房地产开发,其持有物业的比例要比普通商业地产高很多,这是其一;其二,旅游地产的营销需要有更广更大更全的营销网络,产品地和销售对象往往是南辕北撤,所以公信力要很强;其三,旅游地产有持续投资的投入特点,殊不知颐和园第一次修建就花了近百年的时间,整个十三陵则建了二百年。
如果我们将房地产市场所指的“旅游地产”概念剥去旅游二字,其实就是郊区开发,亦或可以准确地说是“郊区大盘开发”。究其原因,这几年城市里的可开发用地急剧减少,可开发用地的成本急剧增加,于是,投资市场的目光转移到了郊外,尤其是土地价格低廉的远郊区。
在远郊区盖房子,可不象城里的房子那样好卖。因此远郊的房地产开发,按房地产市场学的原理来说,就要寻找“市场人群”对居住生活价值的共同认知度。
首要条件是资源
能影响“市场人群”共同认知度的首要条件是资源。到郊区去,到偏远的乡村去,到能陶冶情操、洗涤心灵的山水中去,成为城市人的时髦,所以城市人的生活中有了“自驾游”,有了“古镇怀旧”,有了不知疲倦的“驴友”一族。所以,房地产市场的概念匣子里,也就有了“旅游地产”这样的词汇。
其次是环境的个性和唯一性
能影响“市场人群”共同认知度的另一个条件,是环境的个性和唯一性。想去郊外的人有之,在穷乡僻壤能一洗劳尘的环境也比比皆是。但何以能使人们趋之若骛、流连忘返,则不易办到。说佛家道众占尽了中国山毓水秀之地,不算过分,我们的自然环境里,能天人合一的地方就这么几处。连皇家都是看了风水又投巨资,才能有颐和园 (论坛 新闻)、十三陵等再造的宝地,何况我们这些子孙们的选择,就更难了。所以,何处觅得有个性又具号召力的环境,营造“旅游地产”,确确实实是一大课题。
旅游地产的资金投向
而即便有了优质的地理环境,又有了“市场人群”的共识,要把他们链接起来,也还是有些艰难的事情要做。心灵的企盼不等于现实的生活,对现代人来说,汽车是要开的,热水澡是要洗的,美味佳肴是不可少的。如此,我们知道了要把“穷乡僻壤”与“市场人群”链接起来的首要条件,即是“投资”了。在旅游地产中,“投资”的目的不是要去改天换地,如此那样,可是大大的坏了好事。旅游地产的资金投入方向是,道路、水、暖、电等基础设施的建设。
基础设施的投资量决定了旅游地产项目的成败。旅游地产的市场三部曲:“旅游”——“地产”——“房产”,均需要这一投入的支撑,方能产生房地产的“利润”。房地产理论中的“区位决定论”的实质,就是基础设施的决定论,此理论是公理。
旅游地产需要跨越三关
旅游地产不是简单的房地产开发,在大自然环境里搞开发,需要跨越三关。即通常所说的“生态观、社会观、经营观”。
生态观容易理解,但不容易做到。旅游地产项目都是应着“景”去的,毁了那个“景”,投资商也不会干休。但留“景”容易养“景”难。生态学里有一重要原则,就是“生态平衡”原则。本来挺自然的景色环境,去一大拨人亦住亦玩,这之前还兴了土木,这自然的“景”自然不再是原汁原味的了。但总还是要有一个平衡的关系吧。房子盖多了,阻了山洪水道,那灾难是难免的。所以,中国的传统营造理念讲的是“相地立基”,房屋营造的关系,即是自然环境的关系,于是有了看风水的先生。
社会观容易做到,但多不为人所理解。社会观在政治术语里叫“营造和谐社会”。旅游地产项目之所在地,往往保有原生存了好几百年的社会群体和社会关系。对这些经社会生态的态度,决定了投资人的社会贡献。简单举个例子,对项目范围内农村居民的安置,有不同程度的办法。“合理拆迁,妥善安置”,但凡有思想觉悟的投资商都能做到。笔者在参与的项目中,遇到一位好投资商。之所以说其好,是因为他为农民考虑了更广泛的生存问题,除了给农民盖新房外,还定了两个很重要的原则,一个是“解决就业”,第二个是“解决就业再培训”。
经营观实际上是投资商的自家事,但因房地产市场的火爆和容易操作,于是旅游地产业也简单的卖房子了之。其实,这就是自九十年代中期开始旅游地产运营以来,近十年间几乎没有成功案例的结果。旅游地产不同于普通的房地产开发,其持有物业的比例要比普通商业地产高很多,这是其一;其二,旅游地产的营销需要有更广更大更全的营销网络,产品地和销售对象往往是南辕北撤,所以公信力要很强;其三,旅游地产有持续投资的投入特点,殊不知颐和园第一次修建就花了近百年的时间,整个十三陵则建了二百年。